Restrictiile
impuse de Banca Nationala a Romaniei, in octombrie 2008, au adus populatia in
imposibilitatea de a accesa un credit ipotecar sau imobiliar. Acum, la inceput de an, bancile din Romania in frunte cu BNR se balbaie pe tema accesibilitatii la credite, dupa o perioada in care s-au dat credite ipotecare pe banda rulanta, situatie care dealtfel a dat un suflu nou pietei imobiliare romanesti, dupa 2000, a adus o crestere economica reala si investitori valorosi.Recent, BNR a revenit asupra normelor de creditare si a relaxat imprumuturile, o decizie aparent minunata, dar care nu va avea efectele scontate. In situatia economica actuala, decizia BNR o noua dovada de gandire autentic romaneasca, foarte buna in esenta, dar complet inutila.Situatia era si asa destul de trista. Putini romani aveau acces la acest tip de credite din cauza salariilor mici si a preturilor foarte mari de pe piata imobiliara. Criza a adus scaderea preturilor, prabusirea leului si inasprirea conditiilor de creditare.Tinerii romani incepusera sa se obisnuiasca cu ideea ca daca se vor situa printre fericitii care indeplinesc conditiile pentru un imprumut ipotecar, vor face creditul cand se casatoresc si-l vor achita cand … si daca … mai apuca pensia. Consolarea era din perspectiva ca macar nepotii lor vor avea o casa. Temerea, dealtfel justificata de puseurile de inflatie din Romania ultimilor 20 de ani, a fost si va ramane ca vor fi nevoiti la un moment dat sa vanda casa pentru a putea supravietui unui trai cat de cat decent.Criza financiara a schimbat radical datele problemei. Optiunile dezvoltatorilor imobiliari s-au schimbat, cumparatorii au disparut pe fondul temerilor generate de criza, bancherilor le este teama sa mai dea credite, uneori din lipsa de lichiditati, notarii someaza, firmele de design si amenajari interioare se resimt, magazinele de mobila nu mai vand nici macar in rate si lista poate continua. Piata imobiliara romaneasca a intrat in coma profunda, iar domeniile conexe sunt dezechilibrate si confuze.In august 2008, Mitica si Laura Apostolescu, o tanara familie din Bucuresti, a mers la banca sa se intereseze de un credit ipotecar. Cu cinci luni in urma, Mitica spunea: “Ma numar si eu printre cei multi, tineri, muncitori in firme destul de bune, care vor o casa prin credit,ca de bani jos nici nu poate fi vorba! Am speranta ca in max. 3 ani, o sa putem sa ne permitem sa intram intr-o banca si sa luam un credit ipotecar, binenteles pe 20-30 de ani, dar macar atunci nu o sa mai plecam capul de rusine cand functionarul bancii ne spune ca pentru a contracta un credit ipotecar ne mai trebuiesc inca 46 de milioane (4.600 ron) ca sa ne incadram. Momentan eu si sotia avem un salariu de 37 milioane net, fara alte credite sau restantesi va dati seama cam cat de ciudat mi se pare sa mi se spuna. stiti mai trebuie sa asteptati si sa sperati la un salariu mai mare . Ca sa nu va faceti o impresie gresita, casa pe care voiam sa o cumparam era una, zic eu destul de modesta, avand in vedere preturile din Bucuresti, un apartament de 2 camere, iar suma imprumutata de la banca trebuia sa fie de 100.000 euro. Apartamentul era intr-o zona periferica din sectorul 3.Stau si ma gandesc … sunt un caz fericit, totusi, nu multi castiga 1.000 euro/cuplu/lunar, unii dintre prietenii mei au 10-15 mil. in total. Ei cati ani vor trebui sa astepte ca sa-si poata cumpara o casa? E o ipocrizie totala si un standard la care banciile si firmele imobiliare l-au pus netinand cont de salarizarea din Romania, de puterea noastra de cumparare. Probabil ca aceste credite s-au inventat doar ca sa te motiveze sa iti gasesti un loc de munca mai bun. Trebuie sa ai o functie de conducere prin vreo companie foarte mare ca sa poti sa iti cumperi o casa, si intrebarea mea este cati au asa ceva in Romania? Pentru ca toti angajatorii cauta sa ofere cat mai putin posibil celor tineri, neinitiati, nu putem sa stam 20 de ani intr-o firma sa ajungem directori si manageri ca sa avem salarii de peste 2.000-3.000 euro si sa ajungem la 50 de ani sa ne luam o casa.Dau un exemplu concret, Germania, pe care am vizitat-o de curand pentru un training. O casa la curte, intr-o zona buna, noua, la 30 de minute de centru, cu 520 mp locuibili din totalul de 650 mp teren, p+1 si pe deasupra mobilata, costa in Germania 180.000 euro. M-a surprins ca banca nu era interesata de ce fel de venit ai, atata timp cat tu iti achiti ratele, calculate la dobanzi favorabile pentru fiecare client, in asa fel incat sa fie accesibila si facila plata lunara/anuala a ratelor. Nu vreau sa va povestesc mai departe, pentru ca deja raportul de beneficii Germania-Romania, ma duce cu gandul ca trebuie sa imi caut un loc de munca in Germania, daca vreau sa am vreodata casa visurilor mele. Este trist si ma revolt inutil, chiar nu inteleg. Culmea este ca aceste case de care va vorbesc nu prea se vand pentru ca nemtilor le convine mai mult sa stea cu chirie decat sa fie propietari si nu glumesc. Locuim cu parintii acum, chiria este imensa in Bucuresti, motiv pentru care incercam sa ne luam o casa a noastra. Macar sa platim pentru casa noastra, decat sa aruncam banii in vant pentru chirie”.Daca facem un calcul rapid, la un credit de 96.000 euro, rata ajunge la aproximativ 600 de euro, adica o dobanda euribor + 1.75%, respectiv 5-6%, cu o durata a creditului de 30 de ani. La o paritate de 3,7 leu-euro cum era in august 2008, inseamna ca 600 euro erau echivalentul a 2.220 lei. Gradul de indatorare permis de BNR era maxim 40% pentru un credit ipotecar, adica la un venit net de 3.700 lei, Mitica si Laura ar fi avut dreptul sa plateasca rate in valoare de 1.480 lei. In august 2008 ar fi avut nevoie de un venit lunar net de minim 5.550 lei ca sa poata accesa un credit ipotecar de 96.000 Euro. Piata oferea, la vremea aceea, si alte variante de creditare, dar cu greu se putea obtine un credit in valoare de 100.000 euro la 3.700 ron veniturile solicitantilor. Dubiile cresc si fata de conditiile de trai pe care si le-ar fi permis aceasta familie, luand in calcul suma care le-ar fi ramas ca diferenta la un grad de indatorare maxim. Sa nu uitam ca Laura si Mitica vor si un copil dupa ce se muta in casa noua, iar schimbarea presupune ai cheltuieli suplimentare – mobilier, vesela, covoare, perdele si multe altele. O alta diferenta fata de piata germana este comportamentul proprietarilor de imobile destinate inchirierii: in Germania, Olanda, SUA, Canada, precum si in alte locuri din Occident, exista firme care construiesc locuinte pentru a fi inchiriate pe termen lung. Asta ofera siguranta! In Romania un proprietar iti inchiriaza pentru a castiga ceva bani, pana cand piata devine favorabila sa-l vanda si apoi te da afara. Ca la noi in Romania! Un proces ar insemna un consum inutil de timp si bani, iar decizia curtii s-ar putea sa fie favorabila proprietarului, pentru ca nici justitia din Romania nu este una perfecta. Lucrurile sunt anormale pentru ca noi suntem defecti, noi ca natiune gandim prost si toata lumea profita. Traim intr-o societate in care castiga cel mai puternic, iar puterea inseamna de regula pile, cunostinte si relatii.Intre timp, criza economica a adus leul romanesc la un minim istoric si paritatea a devenit 4,217. Ca urmare, BNR a inasprit si mai mult conditiile de acordare a creditelor ipotecare. Daca refacem calculul din august 2008, constatam cu tristete ca rata lunara pe care ar trebui sa si-o permita Mitica si Laura, in ianuarie 2009, ar fi 600 x 4,2 = 2.520 lei. Asadar, acum ar trebui sa aiba un venit lunar net de 6.300 lei, pentru a lua acelasi credit ipotecar pe care l-ar fi accesat in august anul trecut. Am contactat-o pe Gabriela, un broker de credite care imi spusese in august 2008 ca, la o alta banca, Mitica si Laura aveau sanse sa ia 123.000 euro cu rata de 600 de euro si durata de 35 ani. “Sunt diferente mari intre banci la costuri, mai este vorba si de scoring, garantii, taxe si comisioane ascunse, iar daca nu gasesti banca potrivita, platesti mai scump sau nu poti accesa creditul. Este absolut necesar sa ai un consultant financiar, daca vrei sa alegeti corect si sa nu ai surprize neplacute ulterior. .Acum, Gabriela a mi-a spus ca-i pare rau, dar nu se mai ocupa de consilierea clientilor si de acordarea de credite ipotecare. De la declansarea crizei economice si pana acum, afacerea ei s-a prabusit pe fondul masurilor de inasprire a conditiilor de creditare dispuse de BNR. Asadar, Gabriela a trebuit sa inchida biroul din lipsa de bani si de clienti. Am intrebat-o despre mica revolutie a creditelor lansata de BNR in ianuarie 2009. In comunicatul bancii centrale, CA al BNR considera oportuna diferentierea conditiilor de acordare a creditelor garantate cu ipoteci pentru limitarea efectelor crizei internationale asupra economiei romanesti si relansarea afacerilor imobiliare. Se vorbeste despre marirea gradului de indatorare la 60-65% iar BNR incurajeaza bancile sa acorde credite ipotecare relaxate. Gabriela este sceptica si spune ca oamenii politici si legile vin si trec, iar problemele raman. Nu se intoarce la vechea meserie pentru ca s-a saturat de balbaieli, desi a lasat o parte din sufletul ei in munca de broker de credite.Au trecut cinci luni de la prima discutie pe care am purtat-o cu familia Laura si Mitica Apostolescu pe tema creditelor ipotecare. Astazi, cei doi se gandesc tot mai serios la un contract de munca in strainatate, sau la emigrarea in Canada, o tara care nu este afectata de criza financiara internationala. Noile conditii de creditare ale BNR nu-i mai intereseaza, mai ales ca Laura si-a pierdut serviciul intre timp, tot datorita crizei. Laura si Mitica spun ca prioritatile lor s-au schimbat. Vor siguranta, vor un copil, vor o viata decenta si vor sa aiba o casa acum, nu peste trei ani sau cinci (sau cine stie cati).Din pacate aceasta poveste cu tineri si despre tineri nu are happy end. Suntem obisnuiti cu asta, nu-i asa? Dupa 1989, aproape toate povestile cu tineri romani se termina in acest fel, iar statisticile spun ca populatia Romaniei este in scadere.In loc de incheiere, cateva cuvinte despre piata imobiliara americana pe care o cunosc la fel de bine ca si pe cea romaneasca, dupa care va invit sa trageti singuri concluziile.In SUA, chiriile sunt suportabile si conditiile pe care le ofera apartamentele inchiriate, sunt de la decent in sus pana la ultraluxos. Exista foarte multe ansambluri rezidentiale construite cu scopul de a fi inchiriate. Unii proprietari si administratori de proprietati ofera posibilitatea de leassing imobiliar – un sistem de fidelizare a clientilor, reciproc avantajos. Daca stai 20 -25 de ani in acelasi complex de locuinte, dupa 20 de ani de platit chiria devii proprietarul acelui apartament.Americanii cu salarii mici si nu pot suporta chiriile la pretul pietei, primesc subventii de la stat. De exemplu: pentru un apartament cu doua dormitoare in Washington DC, se plateste 1.500$/luna pana la 1800$ lunar la pretul pietei. Acelasi apartament, se inchiriaza pentru o familie cu venituri mici la 800-900 $/luna, restul fiind suportat de catre stat. Taxele sunt mai mici pentru familiile cu mai multi copii, iar familiile care au in intretinere sapte persoane sau mai multe (copii, batrani, persoane fara venituri) nu mai platesc deloc taxe la stat. Asa arata o metoda de protectie sociala.Creditele ipotecare se ofera in conditii speciale pentru first time buyer in US . Daca vrei sa cumperi prima data o casa in SUA, indiferent daca esti cetatean american sau nu, indiferent daca cumperi un apartament sau o casa, primesti ajutoare de la stat. Daca dovedesti ca esti un bun cetatean, ai un credit scor bun, platesti la timp taxele si impozitele la stat, facturile si ratele la masina, esti inclus intr-un program guvernamental. Programul presupune participarea la un curs si obtinerea unei diplome de proprietar educat. Inveti care sunt regulile de convietuire pasnica in comunitate, intelegi ce inseamna sa fii proprietar in America, ce drepturi si obligatii ai. Banca sau firma de mortgage iti plateste inclusiv closing cost-ul daca cumperi pentru prima data o casa in SUA , precum si echivalentul taxelor de intabulare, acte notariale, comisionul agentiei imobiliare, asigurarea locuintei si alte cheltuieli. Ca masura speciala, datorita crizei economice actuale, statul american plateste 7.500$ fiecarui cetatean care cumpara o casa pentru prima data in SUA, aceasta facilitate fiind valabila pana in luna august 2009. Din momentul semnarii actelor, primesti 3 – 6 luni de gratie, timp in care te muti in noua casa, zugravesti, cumperi mobila etc. Abia apoi incepi sa platesti ratele la casa timp de 20 – 30 de ani, dupa cum ai ales. Dintr-un salariu bun poti suporta rata la casa, rata la mobila si la masina si nu mori de foame. Din doua salarii, cu toate ratele, iti permiti si o vacanta exotica sau chiar doua/an.Daca ai cumparat o casa candva si nu mai poti plati ratele, exista mai multe variante: renegocierea contractului cu banca creditoare, prelungirea termenului de rambursare, respectiv stabilirea unei rate lunare mai mici sau bancroptsia, pentru cazuri disperate. In acest caz, ti se declara falimentul (ca persoana, familie), ti se sterg datoriile si intri intr-un program de consiliere, in care persoane abilitate te invata sa-ti gestionezi mai bine resursele. Ca urmare, iti creezi un nou credit scor, si o iei de la inceput, cumperi sau inchiriezi o alta casa.Spre deosebire de Romania, unde piata imobiliara a luat-o razna dupa 1990, iar bancile practica politici de creditare care se adreseaza exclusiv segmentului high class si alunga clientii cu salarii mici si medii, americanii au solutii pentru fiecare cetatean sau resident in parte. Preturile in Romania nu au o baza reala, uneori sunt mai mari decat in vest, iar politicile de creditare ale BNR si ale bancilor comerciale descurajeaza populatia. Comparativ cu SUA, preturile romanesti sunt aberante si sfideaza legile obiective ale economiei, fac parte din categoria “paradoxuri romanesti”.Statul american incurajeaza populatia sa cumpere sau sa inchirieze locuintele. Presedintii Americii tin des discursuri despre starea natiunii , iar datele expuse provin din centralizarea unor chestionare pe care le primeste toata lumea prin posta si le completeaza. Astfel, alesii stiu care este situatia poporului, cum traiesc americanii si, foarte important, chiar le pasa. Ei isi ajuta cetatenii sa aiba o viata decenta, iar asta include o locuinta decenta. Pe statul roman, il cam doare in cot de toti cetatenii sai, iar asa zisii investitori, dezvoltatori ANL care construiesc in Romania, o fac doar din setea de castig. Preturile sunt exagerat de mari, pur si simplu constructorii si bancile trag pielea de pe clientii romani care au curajul sa isi cumpere un acoperis deasupra capului . Administrarea proprietatilor imobiliare pentru inchiriat a ramas la stadiul de vis frumos, nu cred ca exista asa ceva in Romania. Exista doar o goana continua dupa castiguri si imbogatiri peste noapte!